Договор купли продажи земельного участка — особенности оформления

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

  • По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.
  • При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.
  • В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):
  • Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
  • Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.
  • Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

  1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
  2. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
  3. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
  4. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
  5. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

Договор купли продажи земельного участка - особенности оформления

  • При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
  • В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
  • Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
  • Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
  • 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;
  • 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
  • Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
  • Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
  • Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор купли продажи земельного участка - особенности оформления

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Договор купли продажи земельного участка - особенности оформления

  1. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
  2. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  3. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  4. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

  • Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
  • В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
  • При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
  • Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
  • Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

  1. В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
  2. Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».
  3. Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov

Договор купли-продажи земельного участка: как оформить, содержание по образцу

Последние изменения: Январь 2020

Регистрация права собственности на недвижимость осуществляется на основании правоустанавливающих документов. Одним из них является договор между собственником и лицом, которому переходит имущество.

Поэтому, когда происходит продажа земли, требуется заключить договор купли-продажи земельного участка.

Составить документ достаточно просто, но необходимо учесть несколько нюансов, чтобы в дальнейшем избежать проблем.

Оформление договора

Договор купли продажи земельного участка - особенности оформления

  • Участие нотариуса в сделке не обязательно.
  • Исключение составляют случаи:
  • если земля находится в совместной собственности супругов, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку;
  • если от имени одной из сторон действует доверенное лицо, его полномочия требуется заверить нотариально;
  • если участок находится в долевой собственности, потребуется согласие остальных владельцев;
  • если одним из собственников недвижимости является недееспособное лицо или несовершеннолетний;
  • если для регистрации планируется отправка договора по почте.
Читайте также:  Пошлина за регистрацию права собственности

Во всех остальных случаях стороны могут самостоятельно составить и подписать договор. На практике, больше заинтересован в участии в сделке нотариуса или профессиональных юристов покупатель. Если окажется, что договор был составлен с ошибками или в документах продавца есть погрешности, он рискует лишиться приобретенной собственности или возможности использовать ее по запланированному назначению. Риски продавца существенно ниже.

На что нужно обращать внимание при заключении договора

Земельные участки имеют ряд особенностей, которых нет у других видов недвижимости, например, квартиры. Их необходимо учитывать при заключении договора, иначе после сделки покупателя ждут неприятные сюрпризы.

Например, может выясниться, что земля, приобретаемая под ИЖС, имеет только сельскохозяйственное назначение.

Поэтому при подписании ДКП земельного участка важно знать не только как правильно оформить документ, но и на что обращать внимание при заключении сделки.

Продавец должен предъявить покупателю следующие документы:

  • правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарственную, завещание или другие документы, на основании которых возникло право собственности на землю;
  • правоподтверждающие документы, свидетельствующие о том, что данный участок действительно зарегистрирован на продавца. Это свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. В совокупности с правоустанавливающими документами они гарантируют, что у продавца есть право на распоряжение недвижимостью.
  • документы на земельный участок: кадастровый паспорт, документы о межевании, план участка и т.п.;
  • если собственник участка действует не сам, а через посредника – нотариально заверенную доверенность.

Если договор составляется без помощи нотариуса или профессиональных юристов, рекомендуется дополнительно проверить предоставленные сведения.

Так, запросив выписку из ЕГРН можно удостовериться, что продавец действительно является собственником земельного участка, а также что недвижимость не находится в залоге или под арестом.

Кроме этого, такая мера позволяет проверить хозяйственное назначение участка. Особенно важно сделать это, если планируется приобрести землю под ИЖС.

При составлении договора рекомендуется тщательно сверить всю информацию с документами, особенно данные продавца и кадастровый номер участка.

 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и общими правилами делопроизводства, обязательными пунктами в договоре являются:

  • Данные сторон: ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес проживания. Дополнительно можно добавить место рождения, номер телефона.
  • Подробное описание объекта сделки: месторасположение, площадь, наличие построек, хозяйственное назначение участка, кадастровый номер.
  • Перечисление правоустанавливающих документов собственника. Если таких документов несколько, например, половина участка была получена в наследство, а вторая половина – по дарственной, требуется перечислить все документы.
  • Цена земельного участка и порядок расчета (наличными, перечислением на банковский счет, если есть рассрочка платежа – указать ее график или приложить отдельным документом). Если на земельном участке есть постройки, можно прописать отдельно цену за участок и цену за строения, после чего указать общую сумму сделки.
  • Порядок перехода права собственности. Обычно здесь подтверждается факт, что право собственности перейдет к покупателю после внесения записей об этом в Единый реестр. Также стороны могут прописать, в течение какого времени после подписания договора документы будут переданы в орган регистрации.
  1. Также в договор включаются следующие пункты, позволяющие упростить разрешение возможных конфликтов:
  • подтверждение, что стороны дееспособны, понимают суть сделки и заключают ее добровольно;
  • что продавец подтверждает отсутствие обременений на участок, притязаний на него третьих лиц;
  • что покупатель осмотрел объект договора и удовлетворен его состоянием;
  • порядок разрешения споров;
  • кто оплачивает государственную пошлину и другие расходы, связанные с оформлением документа.

Типовой договор служит основой для документа, а также дает пример формулировок. Однако стороны по своему усмотрению могут добавить в него пункты, которые посчитают значимыми.

Например, если владелец участка воспользовался дачной амнистией и не проводил межевание участка, в договоре можно прописать этот пункт и обговорить, что дальнейшая обязанность по межеванию ложится на покупателя.

Если продается садоводческий участок до окончания огородного сезона, стороны могут документально зафиксировать договоренность, что продавец имеет право на часть урожая.

Договор составляется в 3-х экземплярах, один остается в регистрационном органе, а два других стороны оставляют себе.

К ДКП в соответствии со ст. 556 ГК РФ обязательно прилагается передаточный акт. В нем стороны подтверждают, что участок перешел в собственность от продавца к покупателю, обязательства сторон исполнены и претензий друг к другу у них нет.

Передаточный акт, как и договор, составляется в трех экземплярах. При этом если состояние земельного участка отличается от описанного в договоре, продавец несет за это ответственность.

Описание расхождений в передаточном акте от нее не освобождает.

Регистрация сделки

Договор купли продажи земельного участка - особенности оформления

  • Документы для регистрации после подписания договора передается непосредственно в отделение Росреестра либо в МФЦ.
  • Для этого необходимо подойти туда с договором и пакетом документов, куда входят:
  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
  • кадастровый паспорт участка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Читайте: Какие нужны документы для продажи земельного участка.

В присутствии сотрудника, принимающего документы, стороны заполняют бланк заявления о государственной регистрации перехода права собственности и о государственной регистрации прав нового собственника. Также они могут выбрать способ получения документов после регистрации – забрать их лично или получить по почте.

Если у сторон нет возможности отдать документы лично, их можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. В этом случае заявление и договор должны быть нотариально удостоверены, а вместо оригиналов паспортов отправляются заверенные копии.

Сделка по купле-продаже земельного участка требует от покупателя внимательности, чтобы не стать жертвой недобросовестного продавца.

В то же время, если у участка один собственник и все документы на землю в порядке, составление договора и регистрация права собственности проблем не вызовут.

Поэтому на стадии обсуждения условий покупателю необходимо проверить все документы на землю и законность действий продавца. В случае, если самостоятельно это сделать затруднительно, можно обратиться к профессионалам: нотариусу или юристам.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

5 шагов для оформления договора купли продажи земельного участка. Документы и регистрация

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации.

Продажу следует начинать, когда документация полностью готова.

При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

  • дарственная на землю;
  • купчая;
  • договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права.

Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок.

Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

  • Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.
  • Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.
  • Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать эту статью. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим нашим материалом.

Читайте также:  Доверенность на ребенка по россии без родителей

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Куда обращаться и внесение задатка

Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Образец для скачивания: предварительный договор купли-продажи земельного участка

Владелец уже НЕ имеет права:

  1. передать ЗУ третьим лицам;
  2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
  3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Договор купли продажи земельного участка - особенности оформления

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

  1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
  2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
  3. объект может сниматься с резервирования.

Основной типовой договор (образец договора купли продажи земельного участка можно скачать чуть ниже или в конце статьи) имущественной сделки допускает самостоятельного составления, но здесь целесообразнее обратиться к специалисту, который поможет предусмотреть все тонкости, связанные с конкретным участком, подлежащим сбыту. Уплаченный в виде аванса задаток зачитывается в счёт оплаты покупки. На основании ПДКП в положения купчей переносятся основные пункты, а сведения о сторонах и характеристиках приобретаемого ЗУ не должны иметь расхождений.

  1. Договор купли продажи земельного участка: скачать бесплатно
  2. Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.
  3. Договор начинается с определения:
  1. места и времени составления;
  2. субъектов сторон;
  3. предмета договора.

Характеристики участка, внесённые в предварительное соглашение и в купчую, требуют соответствия сведениям кадастрового паспорта и свидетельства о собственности.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

  1. Условия проведения имущественной сделки. В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
  2. Права и ответственности сторон, определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи. Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
  3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
  4. Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
  5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
  6. Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
  7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Стоимость оформления такого договора юристом в регионах РФ составляет в среднем 6-8 тысяч рублей. Его допустимо удостоверить нотариально, если сторонам требуется дополнительная гарантия чистоты сделки.

Если продажа проводится через риелторскую компанию, то специалисты высчитывают в пользу компаний сумму от 50 тысяч рублей.

Некоторые объекты облагаются процентным вычетом, который проводится в момент передачи денег продавцу и составляет 3-5% суммы сделки.

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН. Наряду с ней передаются:

  1. кадастровый паспорт участка;
  2. правоустанавливающий документ;
  3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ТУТ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Проведение процедуры регистрации купли продажи земельного участка платное. Требуется оплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ, который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности, выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/kupli-prodazha-zu/oformleniya-dogovora.html

Порядок купли-продажи земельного участка в 2019 году, договор купли продажи земельного участка, особенности оформления, список необходимых документов | Земельный эксперт

30318

Содержание статьи:

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2007 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных.

Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение.

Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Читайте также:  Оценка автомобиля для вступления в наследство: особенности проведения процедуры и ее стоимость

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте.

При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне.

В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора купли-продажи земельного участка

Вам будут полезны следующие статьи:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос — это быстро и бесплатно!

Источник: http://zk-expert.ru/prava-na-zemlyu/poryadok-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Образец договора купли-продажи земельного участка 2020 года

Самым распространенным видом гражданско-правовых сделок является купля-продажа объектов недвижимости. Рассмотрим особенности заключения договора между физическими лицами при передаче земельного участка.

Гражданским кодексом определено, что соглашение при купле-продаже надела составляется в простой письменной форме, при этом законом не оговорен его бланк.

Важно лишь соблюдение основных моментов относительно сделки и указания важных пунктов.

Отметим, что договор по продаже земельного участка не требует нотариального заверения (за исключением случая участия в сделке несовершеннолетних детей или гражданина, признанного недееспособным).

Типовой договор купли-продажи земельного участка. Образец 2020 года

Образец договора продажи земельного участка:

Перечень документов для оформления договора купли продажи земли между физ. лицами

Составление соглашения о сделке начинается с проверки продавца, действительно ли он является собственником продаваемой земли. Это можно сделать на основании:

  • выписки из ЕГРН, полученной не ранее 30-дневного срока. В ней отражена актуальная информация об объекте с указанием данных владельца;
  • правоустанавливающего документа, являющегося основанием для регистрации права на участок за собственником. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т.д.;

Дополнительно для составления договора сделки обе стороны должны предъявить удостоверения личности, сведения из которых отражаются в пункте договора, а также нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу участка.

Особенности договора купли-продажи

Договор заключается по всем требования гражданского законодательства (статей 549, 550 и 551 ГК). Форма соглашения произвольная, но обязательными пунктами документа являются следующие:

  1. Реквизиты сторон сделки. Для физических лиц это ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
  2. Предмет соглашения. Предметом является участок земли, который переходит от одного собственника другому по данному договору. Здесь необходимо наиболее конкретизировать его параметры, чтобы можно было идентифицировать среди подобных. Обязательно указывается кадастровый номер, площадь, месторасположение и категория земли. В этом пункте также указывается документ, на основании которого у продавца возникло на участок (предмет договора) право собственности. 
  3. Права и обязанности каждой из сторон сделки. Обычно в отношении объекта недвижимости указывается обязанность продавца продать, а покупателя оплатить сделку по указанной в договоре цене и принять право собственности.
  4. Цена предмета договора. Стоимость участка земли является существенным реквизитом соглашения, это то количество средств, за которое продавец готов его продать, а покупатель заплатить. Если цена в договоре не указана, он признается ничтожным.
  5. Данные о наличии ограничения или обременения. Если они установлены в отношении продаваемого участка земли, необходимо прописать их в договоре с указанием вида обременения.
  6. Порядок передачи надела. Устанавливаются условия передачи и указывается, что она пройдет на основании акта передачи. Он является приложением к договору.
  7. Реквизиты сторон и подписи. Соглашение обязательно к подписанию обеими сторонами сделки. При отсутствии одной из подписей договор не будет признан действительным.

Что должно быть в договоре купле продажи земельного участка:

Акт приема-передачи земельного участка 2020 между физическими лицами

Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.

Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.

В нем обязательно содержатся сведения:

  • о дате и месте составления;
  • об основном документе – договоре сделки;
  • о сторонах сделки;
  • точное описание предмета договора;
  • текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
  • подписи с расшифровками.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Нюансы

Гражданское законодательство не требует регистрации договора купли-продажи земли в отделении Росреестра. Однако, право собственности должно перейти к другому владельцу, что отражается в Едином реестре прав на недвижимость. Поэтому рекомендуется подать договор на регистрацию и внести изменения в ЕГРН. Убедиться в том, что право перешло, можно, заказав выписку из реестра.

Существует ряд условий, которые не могут присутствовать в договоре сделки с земельным участком. Это установление:

  • ограничений по любым дальнейшим сделкам с наделом;
  • возможности продавца по своему желанию выкупить участок обратно;
  • ограничений ответственности гражданина со стороны продавца в случае заявлений на участок земли от третьих лиц.

К договору могут быть приложены копии документов:

  • кадастровый паспорт, дающий наиболее точное описание и идентификацию конкретного участка, как предмета договора;
  • правоустанавливающий документ, реквизиты которого указаны в соглашении;
  • передаточный акт, как доказательство, что продавец передал имущество, а покупатель его принял.

Если стороны договорились о рассрочке выплаты полной суммы или внесению ее частями, то к договору прикладывается подписанный обеими сторонами график платежей.

После регистрации договора в Росреестре данные о новом владельце передаются в рамках межведомственного взаимодействия в налоговые органы. Плательщиком земельного налога на участок переходит к новому хозяину.

Источник: https://nedexpert.ru/zemlja/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Ссылка на основную публикацию